Wohnungseigentumsrecht



Das Wohnungseigentumsrecht hat in Berlin zunehmend an Bedeutung gewonnen. Die Idee ein Gebäude zu teilen und für dieses gemeinschaftlich verantwortlich zu sein, kann vorteilhaft sein, wenn es z. B. um Investitionen oder auch um Nachbarschaftshilfe geht.

Leider sieht es in der Realität häufig anders aus. Denn die verschiedenen Akteure im Wohnungseigentumsrecht haben unterschiedliche Interessen.

So unterteilt sich die Gruppe der Wohnungseigentümer in sogenannte Selbstnutzer und Kapitalanleger. Menschen, welche in ihrer Eigentumswohnung selbst wohnen, haben in der Regel ein großes Interesse daran, die Gebäudesubstanz instand zu halten und bei vorhandenen finanziellen Mitteln sogar Modernisierungen durchzuführen.

Demgegenüber sind Kapitalanleger primär daran interessiert, die Kosten der Gebäudeunterhaltung gering zu halten. Wenn Investitionen erforderlich erscheinen, dann sind es vor allem optische Maßnahmen, welche die Immobilie in einem guten Licht erscheinen lassen. Hierzu gehört beispielsweise das Streichen der straßenseitigen Hausfassade.

Aufwändige Investitionen in Wasser- und Stromleitungen sowie Heizungstechnik, die Beseitigung von Feuchteschäden oder die Erneuerung der Dacheindeckung sind vor allem dann unbeliebt, wenn es sich um eine instandsetzende Modernisierung ohne Energieeinsparung handelt. Die dann zu tätigenden Investitionen lassen sich mitunter gar nicht oder nur zu einem geringen Teil über Mieterhöhungen finanzieren. Demgegenüber profitieren Wohnungseigentümer, welche in dem Gebäude wohnen von diesen wohnwerterhöhenden Maßnahmen unmittelbar.

Schließlich wird das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers auch dadurch beeinflusst, ob die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft anhalten oder durch Verkauf einer oder mehrerer Einheiten alsbald beendet werden soll. In dem zuletzt genannten Fall ist es das primäre Interesse nahezu aller Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage, kostenaufwändige Baumaßnahmen in die Zukunft zu verschieben, damit potentielle Erwerber auf die anstehende Baumaßnahme Einfluss nehmen können.

Nicht zuletzt wird das Handeln von Wohnungseigentümern auch durch deren finanzielle Situation maßgeblich geprägt.

Aus diesen Gründen kann es zu unterschiedlichen Vorstellungen über Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen kommen.

Zahlen Wohnungseigentümer nicht das im Wirtschaftsplan festgelegte Hausgeld, stößt dies bei den übrigen Wohnungseigentümern nicht auf Gegenliebe. Schließlich sind sie es auch, welche im Einzelfall diese Verluste ausgleichen müssen.

Ein weiterer Akteur im Wohnungseigentumsrecht ist die Wohnungseigentümerversammlung. Hier findet die Willensbildung der Wohnungseigentümer durch Beschlüsse statt. Die Verwaltung, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nach außen zu vertreten hat, muss die Beschlüsse dann als Vollzugsorgan ausführen. In der Praxis verkennen die Verwaltungen häufig, den vom Gesetzgeber vorgegebenen Handlungsspielraum. Sie denken, sie hätten selbst zu entscheiden, welche Verwaltungsmaßnahmen die besten sind. Tatsächlich müssen und sollen sie die Beschlüsse nur vorbereiten. Eigenmächtige Entscheidungen von Verwaltungen führen vor allem dann zu unsinnigen Beschlussanfechtungsprozessen, wenn einzelne Wohnungseigentümer zu Recht die Entscheidungskompetenz für sich selbst beanspruchen.

Als letzter Akteur ist der Beirat zu benennen, dessen Bedeutung in der Praxis meist überschätzt wird. Denn sein Aufgabenkreis beschränkt sich auf die Kontrolle der Verwaltung und die Information der übrigen Wohnungseigentümer über das Handeln der Verwaltung. Werden Fehler entdeckt, hat der Beirat die Eigentümerversammlung hierüber zu informieren. Ohne auf den Einzelfall bezogene Ermächtigung durch einen Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung hat der Beirat gar keine Entscheidungen zu treffen.

In unserer Rechtsanwaltskanzlei, welche sich auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisiert hat, vertreten wir ausschließlich die Interessen von Wohnungseigentümern. Verwaltungen werden von uns nicht vertreten.

Neben einer ausführlichen Rechtsberatung umfasst die von uns angebotene Rechtshilfe im Wohnungseigentumsrecht, das Abfassen einzelner Schreiben, das Anfertigen von Kurzgutachten sowie die gerichtliche Vertretung.

Im Rahmen unserer Beratung sind wir regelmäßig mit folgenden Fragestellungen konfrontiert:
  1. Ist die Jahres- und Einzelabrechnung korrekt durch den Verwalter angefertigt? Bezüglich des Guthabens aus der Wohngeldabrechnung wurden Verrechnungen vorgenommen, mit denen ich nicht einverstanden bin. muss dies akzepiert werden?

  2. Welche Möglichkeiten gibt es, gegen einen Beschluss der übrigen Miteigentümer über die Durchführung von Baumaßnahmen vorzugehen? Wie können die Baumaßnahmen gestoppt werden?

  3. Bei welchen Umbaumaßnahmen bedarf es der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft?

  4. Die realen Gegebenheiten in unserer Wohnungseigentümergemeinschaft stimmen nicht mit den Grundbüchern und der Teilungserklärungen überein. Was können wir dagegen unternehmen?